FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Verkauf vermieteter Wohnungen

1. Kann ich meine Wohnung verkaufen, wenn sie vermietet ist?

Ja, ein Verkauf ist jederzeit möglich und rechtlich unproblematisch. Der bestehende Mietvertrag geht automatisch auf den neuen Eigentümer über und dieser kann die Mietbedingungen nicht ändern. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gemäß § 566 BGB gewährleistet vollständigen Mieterschutz. Sie müssen lediglich sicherstellen, dass alle mietrechtlich relevanten Dokumente vollständig vorliegen, und potenzielle Käufer transparent über die Mietkonditionen informieren. Eine Zustimmung des Mieters zum Verkauf ist nicht erforderlich. Eine frühzeitige Information kann jedoch die Zusammenarbeit bei Besichtigungen erheblich erleichtern.

2. Muss ich den Mieter über den Verkauf informieren?

Eine gesetzliche Verpflichtung zur Vorabinformation besteht nicht. Dennoch ist es dringend empfehlenswert, den Mieter rechtzeitig zu informieren, da dies die Kooperation bei Besichtigungen fördert und rechtliche Auseinandersetzungen vermeidet. Nach Vertragsabschluss muss der neue Eigentümer dem Mieter außerdem schriftlich mitgeteilt werden. Zudem kann der Mieter bei umgewandelten Eigentumswohnungen ein Vorkaufsrecht haben, das ihm ordnungsgemäß angeboten werden muss. Eine transparente Kommunikation schafft Vertrauen und kann den Verkaufsprozess erheblich beschleunigen, da kooperative Mieter Besichtigungen unterstützen und möglicherweise sogar selbst Kaufinteresse entwickeln.

3. Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht beim Verkauf?

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht gemäß § 577 BGB nur in spezifischen Fällen, beispielsweise wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und diese anschließend erstmals verkauft wird. In diesem Fall muss der Mieter schriftlich über den geplanten Verkauf informiert werden und ihm muss das Vorkaufsrecht angeboten werden. Er hat dann zwei Monate Zeit, um eine Entscheidung zu treffen. Ausnahmen gelten beim Verkauf an Familienmitglieder oder bei Eigennutzung durch den Verkäufer. Bei bereits bestehenden Eigentumswohnungen oder wenn die Wohnung nicht umgewandelt wurde, besteht kein Vorkaufsrecht. Dennoch kann es sinnvoll sein, dem Mieter den Kauf anzubieten, da dies oft zu unkomplizierten und schnellen Verkaufsabschlüssen führt.

4. Wie viele Besichtigungen muss der Mieter dulden?

Gerichte halten zwei bis drei Besichtigungen pro Woche für zumutbar. Diese müssen zu angemessenen Zeiten stattfinden. Sie sind mindestens 24 Stunden vorher anzukündigen und dürfen die Privatsphäre des Mieters nicht unverhältnismäßig beeinträchtigen. Termine in den frühen Morgenstunden, am späten Abend oder am Wochenende sind problematisch. Der Mieter kann Besichtigungen nicht generell verweigern, hat aber Anspruch auf Rücksichtnahme bezüglich seiner Arbeitszeiten und persönlichen Umstände. Bei einer kategorischen Verweigerung können rechtliche Schritte eingeleitet werden. Eine kooperative Lösung ist jedoch meist zielführender und kosteneffizienter.

5. Kann der neue Eigentümer dem Mieter sofort kündigen?

Nein, eine sofortige Kündigung ist nicht möglich. Der Verkauf selbst stellt keinen Kündigungsgrund dar. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann erst nach dem Eigentümerwechsel erfolgen und muss strengen rechtlichen Anforderungen genügen. Der Eigenbedarf muss nachvollziehbar, konkret und dauerhaft sein. Die Kündigungsfristen betragen je nach Mietdauer drei bis neun Monate. Bei umgewandelten Eigentumswohnungen können zusätzliche Kündigungssperrfristen von drei bis zehn Jahren bestehen. Härtefallregelungen können Kündigungen zusätzlich erschweren oder unmöglich machen. Rechtsmissbräuchliche Kündigungen können Schadensersatzforderungen nach sich ziehen. Neue Eigentümer sollten sich deshalb vorab rechtlich beraten lassen, wenn sie Eigenbedarfskündigungen planen.

6. Bekomme ich für eine vermietete Wohnung weniger Geld?

Dies hängt stark von der Zielgruppe sowie den lokalen Marktbedingungen ab. Kapitalanleger zahlen bei attraktiven Renditen oft marktgerechte Preise, da sie von sofortigen Mieteinnahmen profitieren und kein Leerstandsrisiko tragen. Eigennutzer bieten dagegen häufig 10-30% weniger, da sie nicht sofort einziehen können und an den bestehenden Mietvertrag gebunden sind. Ausschlaggebend sind die Miethöhe im Verhältnis zur ortsüblichen Miete, die Qualität des Mietverhältnisses und die Nachfragesituation am lokalen Markt. Niedrige Bestandsmieten können sich wertmindernd auswirken, während marktgerechte Mieten mit zuverlässigen Mietern durchaus wertstabilisierend oder sogar wertsteigernd wirken können. Eine professionelle Bewertung ist bei der realistischen Preisfindung hilfreich.

7. Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Neben den Standard-Verkaufsunterlagen wie dem Grundbuchauszug und den Grundrissen benötigen Sie umfangreiche, mietspezifische Dokumente. Dazu gehören der vollständige Mietvertrag mit allen Nachträgen, Nachweise über Mietzahlungen der letzten zwölf Monate, Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre sowie Informationen zur Mietkaution. Bei Eigentumswohnungen sind zudem die Teilungserklärung, die WEG-Wirtschaftspläne und die Protokolle der Eigentümerversammlungen erforderlich. Dokumentieren Sie außerdem Mieterhöhungen, Modernisierungen und den allgemeinen Zustand des Mietverhältnisses. Eine Renditeberechnung für Kapitalanleger sollte die Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten und die Steuerfaktoren transparent darstellen. Vollständige Unterlagen signalisieren Professionalität und beschleunigen Verkaufsverhandlungen erheblich.

8. Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Eine Steuerbefreiung tritt ein, wenn die Immobilie länger als zehn Jahre im Eigentum stand oder wenn sie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde. Bei vermieteten Objekten ist die Zehnjahresfrist entscheidend, da eine Eigennutzung während der Vermietung ausgeschlossen ist. Die Frist beginnt mit dem notariellen Kaufvertrag beim Erwerb und endet mit dem Verkaufsvertrag. Eine zwischenzeitliche Eigennutzung unterbricht die Vermietung und kann unter Umständen die Steuerbefreiung bei zweijähriger Selbstnutzung vor dem Verkauf ermöglichen. Verkaufsnebenkosten, wie beispielsweise Maklerprovisionen und Notarkosten, mindern den steuerpflichtigen Gewinn. Geltend gemachte Abschreibungen können den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn hingegen erhöhen. Eine steuerliche Beratung vor dem Verkauf kann Optimierungsmöglichkeiten aufzeigen und so zu erheblichen Steuerersparnissen führen.