Sachwertverfahren Berechnung Finanzamt: Vollständiger Leitfaden für Immobilieneigentümer 2025
Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben oder Ihr Haus vom Finanzamt bewertet wird, spielt das Sachwertverfahren beim Finanzamt eine entscheidende Rolle für Ihre Steuerlast. Die Behörde wendet diese Methode bevorzugt bei selbst genutzten Immobilien an, wenn keine vergleichbaren Verkaufswerte verfügbar sind. Da die Erbschaftssteuer direkt vom ermittelten Wert abhängt, ist es wichtig, dass Sie die Bewertungsmechanismen verstehen und im Falle einer ungerechtfertigten Einschätzung gezielt dagegen vorgehen können.
Grundlagen des Sachwertverfahrens beim Finanzamt
Das Finanzamt nutzt drei verschiedene Bewertungsverfahren für Immobilien. Die Wertermittlung erfolgt dabei systematisch und nach gesetzlichen Vorgaben. Neben dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren kommt das Sachwertverfahren hauptsächlich bei Eigenheimen zur Anwendung.
Rechtliche Grundlagen der Bewertung
Die Immobilienbewertung durch das Finanzamt basiert auf dem Bewertungsgesetz (BewG) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Diese Regelwerke legen genau fest, welches Verfahren wann anzuwenden ist und wie die Berechnung durchzuführen ist.
Die Herangehensweise bei der steuerlichen Bewertung unterscheidet sich deutlich von marktwertorientierten Gutachten. Das Finanzamt muss objektive und nachvollziehbare, bundesweit einheitliche Kriterien anwenden. Dennoch berücksichtigt die Behörde regionale Besonderheiten durch entsprechende Anpassungsfaktoren.
Anwendungsbereiche im steuerlichen Kontext
Die Wertermittlung für Gebäude durch die Finanzbehörde erfolgt in verschiedenen Situationen:
- Erbschaftssteuer: Bei der Übertragung von Immobilien durch Erbgang
- Schenkungssteuer: Wenn Immobilien zu Lebzeiten übertragen werden
- Grundsteuer: Für die regelmäßige Besteuerung von Grundbesitz
- Grunderwerbsteuer: In besonderen Fällen bei Eigentumsübertragungen
Das Sachwertverfahren wird bevorzugt angewendet, wenn Ihre Immobilie selbst genutzt wird oder sich in ländlichen Gebieten befindet, in denen vergleichbare Verkäufe fehlen. Insbesondere Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und individuelle Bauten werden häufig mit dieser Methode bewertet.
Schritt-für-Schritt Berechnung im Sachwertverfahren
Die systematische Berechnung folgt einem standardisierten Schema, das eine transparente und nachvollziehbare Bewertung Ihrer Immobilie gewährleistet. Dabei baut jeder Schritt auf dem vorherigen auf und berücksichtigt spezifische Faktoren Ihrer Immobilie.
Bodenwert-Ermittlung als Fundament
Der erste Schritt zur Ermittlung des Verkehrswerts für das Finanzamt ist die Bestimmung des Grundstückswerts. Hierzu multipliziert die Behörde den aktuellen Bodenrichtwert mit der Fläche des Grundstücks. Die Bodenrichtwerte werden von den örtlichen Gutachterausschüssen regelmäßig aktualisiert und spiegeln die durchschnittlichen Grundstückspreise der jeweiligen Lage wider.
Formel: Bodenwert = Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²)
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks für das Finanzamt werden verschiedene Lagequalitäten berücksichtigt. Der Erschließungsgrad, die Infrastruktur und das Entwicklungspotenzial beeinflussen den Bodenrichtwert erheblich.
Herstellungskosten-Berechnung
Die Ermittlung der Gebäude-Herstellungskosten orientiert sich an den Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Diese standardisierten Werte berücksichtigen Bauweise, Ausstattungsstandard und regionale Besonderheiten.
Berechnung: Herstellungskosten = Regelherstellungskosten (€/m²) × Bruttogrundfläche (m²)
Die Regelherstellungskosten variieren je nach:
- Gebäudeart (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Gewerbebau)
- Bauweise (Massivbau, Fertighaus, Holzbau)
- Ausstattungsstandard (einfach, mittel, gehoben)
- Baujahr und technischem Standard
Alterswertminderung und Restnutzungsdauer
Ein wesentlicher Faktor bei der Verkehrswert für das Finanzamt berechnen ist die Berücksichtigung der Gebäudealterung. Die Alterswertminderung reduziert die Herstellungskosten entsprechend dem tatsächlichen Zustand der Immobilie.
Die Berechnung erfolgt linear über die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer:
- Massivbauten: 60-80 Jahre
- Fertighäuser: 60 Jahre
- Holzbauten: 60-70 Jahre
Formel: Alterswertminderung = (Gebäudealter ÷ Gesamtnutzungsdauer) × Herstellungskosten
Durch Modernisierungen und Sanierungen kann sich die Restnutzungsdauer erheblich verlängern, wodurch sich die Alterswertminderung reduziert. In die Bewertung fließen energetische Sanierungen, neue Heizungsanlagen oder Dachsanierungen positiv ein.
Marktanpassungsfaktor
Abschließend wird der ermittelte Sachwert mit einem regionalen Marktanpassungsfaktor multipliziert. Dieser gleicht Unterschiede zwischen dem rechnerischen Sachwert und den tatsächlichen Marktverhältnissen aus.
Marktanpassungsfaktoren können zwischen 0,5 und 1,5 liegen:
- Faktoren unter 1,0: strukturschwache Regionen
- Faktoren über 1,0: begehrte Lagen mit hoher Nachfrage
Einflussfaktoren auf die Sachwertermittlung
Die Bewertung Ihrer Immobilie hängt von zahlreichen Faktoren ab, von denen Sie einige beeinflussen können. Wenn Sie diese Parameter verstehen, können Sie gezielte Wertverbesserungen vornehmen und Bewertungsfehler erkennen.
Gebäudespezifische Faktoren
Die baulichen Eigenschaften Ihrer Immobilie beeinflussen die Höhe der Herstellungskosten maßgeblich. Dabei spielen sowohl die ursprüngliche Bausubstanz als auch spätere Modernisierungen eine wichtige Rolle bei der Wertermittlung für Gebäude. Die gewählte Bauweise und Konstruktion haben unmittelbare Auswirkungen auf die Bewertung. Eine Massivbauweise führt grundsätzlich zu höheren Herstellungskosten als Leichtbauweisen. Moderne Dämmstoffe steigern den Ausstattungsstandard erheblich und werden vom Finanzamt entsprechend gewürdigt. Eine vollständige Unterkellerung steigert die bewertungsrelevante Fläche, während ein ausgebautes Dachgeschoss die nutzbare Wohnfläche erweitert und somit den Immobilienwert positiv beeinflusst.
Die Ausstattungsqualität spiegelt sich direkt in der Bewertung wider, wobei das Finanzamt verschiedene Standards differenziert betrachtet. So wird die Sanitärausstattung nach Anzahl und Qualität der Bäder bewertet. Hochwertige Armaturen und moderne Installationen schlagen dabei positiv zu Buche. Bodenbeläge und die Oberflächenqualität der Wände beeinflussen den Ausstattungsstandard ebenso wie die Qualität von Fenstern und Türen. Dabei werden Energieeffizienz und Sicherheitsaspekte besonders gewichtet. Auch die Heizungsart und das Alter der Anlage fließen in die Immobilienbewertung durch das Finanzamt ein, da sich die höheren Herstellungskosten moderner, energieeffizienter Systeme rechtfertigen.
Standortbedingte Bewertungsfaktoren
Die Lage Ihrer Immobilie hat erheblichen Einfluss auf den Bodenwert und den Marktanpassungsfaktor. Während Sie die Lage nicht ändern können, sollten Sie deren Auswirkungen auf den Verkehrswert der Immobilie verstehen. Eine zentrale Rolle bei der Bewertung spielt die infrastrukturelle Anbindung. Eine gute Verkehrsanbindung an Ballungsräume kann den Bodenwert erheblich steigern. Das Vorhandensein öffentlicher Verkehrsmittel sowie eine gut ausgebaute Versorgungsinfrastruktur mit Geschäften, Schulen und Ärzten in der Nähe erhöhen die Attraktivität einer Lage. Freizeiteinrichtungen und Naherholungsmöglichkeiten wirken sich zusätzlich positiv auf den Verkehrswert von Immobilien aus.
Sachwertverfahren bei Erbschaft, Schenkung und Grundsteuer
Die steuerlichen Anwendungsbereiche des Sachwertverfahrens sind vielfältig und betreffen nahezu alle Immobilieneigentümer. Je nach Steuerart gelten unterschiedliche Bewertungsstichtage und Verfahrensweisen.
Erbschaftssteuerliche Bewertung
Bei der Berechnung des Verkehrswerts für das Finanzamt bei einer Erbschaft ist der Todestag des Erblassers maßgeblich. Die Behörde ermittelt den Wert auf Basis der zum Stichtag gültigen Bodenrichtwerte und Herstellungskosten.
Besonderheiten bei der Erbschaftsteuer:
- Selbstgenutzte Familienheime sind unter bestimmten Voraussetzungen befreit
- Modernisierungsrückstau kann berücksichtigt werden
- Nießbrauchsrechte mindern den steuerpflichtigen Wert
Die Erbschaftssteuer wird in Stufen erhoben, wobei persönliche Freibeträge die Steuerlast erheblich reduzieren können. Ehegatten haben beispielsweise einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro.
Schenkungssteuerliche Aspekte
Bei lebzeitigen Übertragungen wendet das Finanzamt die gleichen Bewertungsregeln an. Der Wert der Immobilie wird zum Zeitpunkt der Schenkung festgestellt. Durch eine geschickte Gestaltung lassen sich Steuervorteile erzielen.
Strategische Überlegungen:
- Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden
- Teilschenkungen reduzieren die sofortige Steuerlast
- Nießbrauchsvorbehalte mindern den Schenkungswert
- Modernisierungsvereinbarungen beeinflussen die Bewertung
Grundsteuerreform und Auswirkungen
Durch die ab 2025 in Kraft tretende Grundsteuerreform gewinnt die Wertermittlung der Immobilie für das Finanzamt an zusätzlicher Bedeutung. Die neue Bewertung erfolgt dann auf Basis aktueller Werte statt der veralteten Einheitswerte.
Änderungen durch die Reform:
- Regelmäßige Neubewertung alle sieben Jahre
- Berücksichtigung aktueller Bodenrichtwerte
- Modernere Bewertungsverfahren
- Regionalspezifische Anpassungen
Der Einheitswert als historische Bewertungsgrundlage wird damit endgültig abgelöst. Dies kann je nach Region zu deutlichen Veränderungen der Grundsteuerbelastung führen.
Einspruch gegen Finanzamt-Bewertungen
Wenn Sie die Bewertung Ihrer Immobilie für zu hoch halten, haben Sie rechtliche Möglichkeiten. Ein systematisches Vorgehen erhöht dabei Ihre Erfolgsaussichten erheblich.
Rechtliche Grundlagen des Einspruchsverfahrens
Der Einspruch gegen Steuerbescheide muss innerhalb einer Monatsfrist nach Bekanntgabe schriftlich beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist und kann nicht verlängert werden.
Formale Anforderungen:
- Schriftlicher Einspruch mit Begründung
- Bezug auf den konkreten Steuerbescheid
- Benennung der beanstandeten Bewertung
- Alternatives Gutachten als Nachweis
Das Finanzamt ist verpflichtet, Ihren Einspruch sachlich zu prüfen und eine begründete Entscheidung zu treffen. Bei offensichtlichen Fehlern wird die Bewertung meist korrigiert.
Nachweis abweichender Verkehrswerte
Um den vom Finanzamt festgestellten Verkehrswert einer Immobilie erfolgreich anzufechten, benötigen Sie fundierte Nachweise für einen anderen Wert. Dabei haben sich verschiedene Ansätze bewährt.
Mögliche Nachweismittel:
- Sachverständigengutachten von öffentlich bestellten oder zertifizierten Gutachtern
- Vergleichbare Verkäufe in der unmittelbaren Umgebung
- Nachweise über erheblichen Modernisierungs- oder Sanierungsstau
- Gutachten zu besonderen Belastungen (Altlasten, Lärmschutz)
Ein professionelles Gutachten kostet in der Regel mehrere Tausend Euro, kann bei erheblichen Wertabweichungen jedoch zu deutlichen Steuerersparnissen führen. In der Regel sind die Kosten als Werbungskosten oder außergewöhnliche Belastungen steuerlich absetzbar.
Erfolgsaussichten und Verfahrensdauer
Einspruchsverfahren haben durchaus realistische Erfolgsaussichten, sofern sachliche Fehler in der Bewertung vorliegen. Häufige Erfolgsquellen sind beispielsweise fehlerhafte Bodenrichtwerte, nicht berücksichtigte Modernisierungen oder unzutreffende Marktanpassungsfaktoren.
Die Verfahrensdauer beträgt in der Regel mehrere Monate bis maximal 1 Jahr, aufgrund der Bearbeitungsdauer des Finanzamtes. Bei komplexeren Fällen kann sich das Einspruchsverfahren entsprechend verlängern. Während des laufenden Verfahrens können Sie in der Regel einen Zahlungsaufschub beantragen.
Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens
Eine objektive Betrachtung der Bewertungsmethode hilft Ihnen, die Ergebnisse richtig einzuordnen und gegebenenfalls alternative Ansätze zu prüfen.
Vorteile der objektiven Bewertung
Das Sachwertverfahren bietet eine objektive Bewertungsgrundlage, die weitgehend unabhängig von persönlichen Einschätzungen und Marktspekulationen ist. Dadurch werden Rechtssicherheit und Vergleichbarkeit geschaffen.
Hauptvorteile:
- Bundesweit einheitliche Bewertungsstandards
- Nachvollziehbare Berechnungsgrundlagen
- Berücksichtigung der tatsächlichen Bausubstanz
- Unabhängigkeit von kurzfristigen Marktschwankungen
Besonders bei selbstgenutzten Immobilien ohne Ertragscharakter liefert die Methode realistische Werte. Auch bei Spezialimmobilien oder denkmalgeschützten Gebäuden, für die keine Vergleichswerte existieren, ist das Verfahren gut geeignet.
Grenzen und kritische Aspekte
Die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie für das Finanzamt über das Sachwertverfahren kann in bestimmten Marktsituationen zu unrealistischen Ergebnissen führen. Insbesondere in stark nachgefragten Lagen oder bei besonderen Immobilientypen weicht der ermittelte Sachwert vom tatsächlichen Marktwert ab.
Mögliche Problembereiche:
- Unzureichende Marktanpassung bei außergewöhnlichen Lagen oder fehlerhaften Sachwertfaktor
- Schwierigkeiten bei modernen Bauweisen ohne Vergleichswerte
- Untergewichtung von Lagevorteilen
In Boomregionen kann das Sachwertverfahren zu niedrige Werte liefern, in strukturschwachen Gebieten hingegen kann es zu überhöhten Bewertungen kommen. Diese Verzerrungen können durch den Marktanpassungsfaktor nur teilweise ausgeglichen werden.
Praktische Tipps und Tools
Die praktische Anwendung der Bewertungskenntnisse erleichtert Ihnen den Umgang mit Finanzamtsbewertungen erheblich. Mit den richtigen Tools können Sie Bewertungen vorab einschätzen und Fehler erkennen.
Kostenlose Rechenhilfen
Mit verschiedenen Online-Rechnern können Sie den Sachwert Ihrer Immobilie zunächst grob einschätzen. Zwar ersetzen diese Tools kein professionelles Gutachten, sie bieten jedoch eine nützliche Orientierung für Ihre Entscheidung, ob Sie Einspruch einlegen möchten.
Verfügbare Informationsquellen:
- Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse (meist online verfügbar)
- NHK-Tabellen der Länder
- Marktberichte der Immobilienverbände
- Statistische Erhebungen zu regionalen Immobilienmärkten
Professionelle Gutachten
Bei erheblichen Wertabweichungen empfiehlt sich die Beauftragung einer professionellen Immobilienbewertung. Öffentlich bestellte und zertifizierte Sachverständige erstellen rechtssichere Gutachten, die vor Gericht Bestand haben.
Auswahlkriterien für Gutachter:
- Öffentliche Bestellung und Vereidigung
- Spezialisierung auf Immobilienbewertung
- Regionale Marktkenntnis
- Erfahrung mit Finanzamtsverfahren
Kosten für professionelle Gutachten
Die Kosten für professionelle Gutachten amortisieren sich oft durch Steuerersparnisse. Bei Immobilienwerten von mehreren Hunderttausend Euro sind Einsparungen von mehreren tausend Euro realistisch.
FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Sachwertverfahren
Wie berechnet das Finanzamt den Sachwert einer Immobilie konkret?
Die Berechnung des Sachwertverfahrens beim Finanzamt erfolgt in vier systematischen Schritten. Zunächst multipliziert die Behörde den aktuellen Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche, um den Bodenwert zu ermitteln. Anschließend berechnet sie die Herstellungskosten, die sich nach Gebäudeart, Bauweise und Ausstattungsstandard richten und auf den standardisierten Normalherstellungskosten 2010 (NHB 2010) basieren. Diese Kosten werden dann um die altersbedingte Wertminderung reduziert, die sich aus dem Verhältnis zwischen Gebäudealter und Gesamtnutzungsdauer ergibt. Abschließend wird der vorläufige Sachwert mit einem regionalen Marktanpassungsfaktor multipliziert, der lokale Marktgegebenheiten berücksichtigt.
Wann verwendet das Finanzamt das Sachwertverfahren statt anderer Methoden?
Das Finanzamt wendet das Sachwertverfahren zur Wertermittlung von Gebäuden bevorzugt bei selbstgenutzten Wohnimmobilien an, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte verfügbar sind. Dies betrifft insbesondere Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und individuell gestaltete Gebäude in ländlichen Gebieten. Auch bei Spezialimmobilien, wie beispielsweise denkmalgeschützten Objekten, Industriegebäuden oder außergewöhnlichen Bauten, kommt diese Methode zum Einsatz. Im Gegensatz dazu nutzt die Behörde das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen mit vielen Vergleichswerten sowie das Ertragswertverfahren bei vermieteten Objekten mit nachweisbaren Erträgen. Welche Methode angewendet wird, hängt davon ab, welches Verfahren die verlässlichsten Bewertungsergebnisse liefert.
Kann ich gegen die Sachwertermittlung des Finanzamts Einspruch einlegen?
Grundsätzlich haben Sie die Möglichkeit, gegen die Immobilienbewertung durch das Finanzamt Einspruch einzulegen, wenn Sie diese für fehlerhaft halten. Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheids schriftlich beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Um den Einspruch erfolgreich zu gestalten, benötigen Sie fundierte Nachweise, die einen abweichenden Immobilienwert belegen. Dies können Gutachten von öffentlich bestellten Sachverständigen, Vergleichsverkäufe in der Umgebung oder Nachweise über nicht berücksichtigte Mängel sein. Die Erfolgsaussichten sind gut, wenn tatsächliche Fehler in der Bewertung vorliegen, zum Beispiel falsche Bodenrichtwerte, nicht erkannte Modernisierungen oder unzutreffende Marktanpassungsfaktoren. Das Verfahren dauert typischerweise je nach Auslastung des Finanzamtes mehrere Monate bis maximal ein Jahr.
Welche Unterlagen benötigt das Finanzamt für die Sachwertberechnung?
Um den Verkehrswert für die Berechnung des Finanzamts zu ermitteln, benötigt die Behörde verschiedene Dokumente, die Auskunft über die baulichen und rechtlichen Eigenschaften Ihrer Immobilie geben. Zunächst fordert das Finanzamt einen aktuellen Grundbuchauszug an, der die Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen aufzeigt. Zusätzlich werden Baupläne, Wohnflächenberechnungen und der Grundriss benötigt, um die Bruttogrundfläche korrekt zu ermitteln. Nachweise über durchgeführte Modernisierungen, Sanierungen oder energetische Verbesserungen wirken sich positiv auf die Bewertung aus. Bei einer Erbschaft oder Schenkung sind auch der Todestag beziehungsweise der Übertragungsstichtag erforderlich. Fotos der Immobilie können die Bewertung unterstützen, sind aber nicht zwingend erforderlich.
Wie ermittelt das Finanzamt die Restnutzungsdauer meiner Immobilie?
Die Bestimmung der Restnutzungsdauer erfolgt auf Basis standardisierter Gesamtnutzungsdauern, die je nach Bauweise und Gebäudeart variieren. So wird beispielsweise für Massivbauten eine Gesamtnutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren angesetzt, während Fertighäuser und Holzbauten meist mit 60 Jahren kalkuliert werden. Von der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer wird das Gebäudealter abgezogen, um die Restnutzungsdauer zu ermitteln. Durch Modernisierungen und Sanierungen kann sich diese Dauer erheblich verlängern. Energetische Sanierungen, neue Heizungsanlagen, Dachsanierungen oder moderne Fenster werden dabei als werterhaltende Maßnahmen berücksichtigt. Bei umfassenden Modernisierungen kann das Finanzamt die Restnutzungsdauer entsprechend anpassen. Auch der Erhaltungszustand der Immobilie fließt in die Bewertung ein und kann zu Ab- oder Zuschlägen führen.
Was ist der Unterschied zwischen Einheitswert und Sachwert?
Der Einheitswert basiert auf Bewertungsgrundlagen aus den Jahren 1935 (neue Bundesländer) beziehungsweise 1964 (alte Bundesländer) und spiegelt die aktuellen Wertverhältnisse nicht annähernd wider. Bis zur Grundsteuerreform dienten diese historischen Werte als Bemessungsgrundlage für verschiedene Steuern. Der Sachwert wird hingegen nach modernen Bewertungsverfahren ermittelt und berücksichtigt aktuelle Herstellungskosten, Bodenrichtwerte und Marktgegebenheiten. Während der Einheitswert pauschal und oft realitätsfern ist, erfolgt die Sachwertermittlung differenziert nach Gebäudeart, Ausstattung, Lage und Zustand. Mit der Grundsteuerreform ab 2025 wird der Einheitswert endgültig durch moderne Bewertungsverfahren ersetzt. Dies führt zu einer deutlich realitätsnäheren Bewertung, kann aber je nach Region auch zu höheren oder niedrigeren Steuern führen.
Wie oft wird der Sachwert meiner Immobilie neu berechnet?
Die Häufigkeit der Neubewertung hängt vom jeweiligen steuerlichen Anlass ab. So wird die Wertermittlung einer Immobilie für das Finanzamt im Rahmen der Erbschaftssteuer nur anlassbezogen durchgeführt, wenn tatsächlich ein Erbfall oder eine Schenkung eintritt. Bei der neuen Grundsteuer erfolgt die Bewertung dagegen alle sieben Jahre, um veränderte Marktverhältnisse zu berücksichtigen. Die erste Neubewertung nach der Reform findet zum 1. Januar 2029 statt. Bei erheblichen wertbeeinflussenden Veränderungen, wie umfassenden Modernisierungen oder Teilabrissen, kann auch eine außerplanmäßige Neubewertung erfolgen. Eigentümer sind verpflichtet, solche Änderungen dem Finanzamt zu melden. Dies gilt insbesondere für Anbauten, Umbauten oder Nutzungsänderungen, die den Immobilienwert erheblich beeinflussen. Das Finanzamt kann Stichprobenkontrollen durchführen, um die Aktualität der Bewertungsgrundlagen zu überprüfen.
Kann der Sachwert niedriger sein als der Kaufpreis meiner Immobilie?
Ja, der nach dem Sachwertverfahren ermittelte Wert kann durchaus vom tatsächlichen Kaufpreis abweichen, da beide Werte unterschiedliche Aspekte berücksichtigen. Während sich das Sachwertverfahren an den objektiven Herstellungskosten orientiert und den baulichen Zustand berücksichtigt, spiegelt der Kaufpreis zusätzlich subjektive Faktoren wie besondere Lagevorteile oder Marktspekulationen wider. In begehrten Lagen mit hoher Nachfrage liegen die Kaufpreise oft erheblich über dem rechnerischen Sachwert. Umgekehrt können in strukturschwachen Regionen die Sachwerte die erzielbaren Verkaufspreise übersteigen. Für die steuerliche Bewertung ist grundsätzlich der nach dem Sachwertverfahren ermittelte Wert maßgeblich. Nur wenn Sie innerhalb eines Jahres nach dem Bewertungsstichtag verkaufen, kann der tatsächliche Verkaufspreis als Nachweis für einen anderen Verkehrswert der Immobilie gegenüber dem Finanzamt dienen.