Häufig gestellte Fragen zur steuerfreien Immobilienvererbung

1. Wie viel kann ich steuerfrei an meine Kinder vererben?

Kinder haben einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil. Bei einer selbst genutzten Familienimmobilie sind zusätzlich 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei, unabhängig vom Immobilienwert. Darüber hinaus steht je nach Alter des Kindes ein Versorgungsfreibetrag zwischen 10.300 und 52.000 Euro zu. Diese Freibeträge können strategisch kombiniert werden, sodass auch Immobilien mit einem hohen Wert steuerfrei übertragen werden können. Bei Immobilien, die größer als 200 Quadratmeter sind, wird nur der überschreitende Teil anteilig besteuert – nach Abzug des persönlichen Freibetrags.

2. Ist eine Immobilienschenkung zu Lebzeiten besser als die Vererbung?

Schenkungen zu Lebzeiten bieten erhebliche steuerliche Vorteile, da die Freibeträge alle zehn Jahre vollständig neu genutzt werden können. Bei Familienheimen entfällt für den Schenker zudem die zehnjährige Selbstnutzungspflicht. Allerdings verliert der Schenker sofort alle Eigentumsrechte an der Immobilie. Zur Absicherung sollte ein Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbart werden, das dem ehemaligen Eigentümer die weitere Nutzung sichert. Diese Instrumente mindern jedoch gleichzeitig den steuerlichen Wert der Schenkung. Welche Lösung die beste ist, hängt von der individuellen Familien- und Vermögenssituation ab.

3. Was passiert, wenn die Immobilie größer als 200 Quadratmeter ist?

Für Kinder sind nur die ersten 200 Quadratmeter einer selbst genutzten Familienimmobilie vollständig steuerfrei. Die darüber hinausgehende Wohnfläche wird anteilig bewertet und nach Abzug des persönlichen Freibetrags von 400.000 Euro besteuert. Alternativ kann eine große Immobilie in mehrere selbstständige Wohneinheiten aufgeteilt werden, sodass jedes Kind eine steuerfreie Einheit erhält. Diese Aufteilung muss rechtlich und tatsächlich vollzogen werden. Eine weitere Möglichkeit ist, die Immobilie an mehrere Kinder zu vererben, sodass jeder Erbe seinen Freibetrag nutzen kann. Bei sehr wertvollen Immobilien kann eine Kombination aus Schenkung und Vererbung sinnvoll sein.

4. Wie lange muss ich in der geerbten Immobilie wohnen?

Bei einer Familienheimbefreiung müssen die Erben die geerbte Immobilie mindestens zehn Jahre lang als Hauptwohnsitz nutzen, solange dies ab Datum des Kaufvertrags unter der zehnjährigen Haltefrist liegt. Der Einzug muss dann spätestens sechs Monate nach dem Erbfall erfolgen. Für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner gilt keine zeitliche Begrenzung der Selbstnutzungspflicht. Ausnahmen von der Zehnjahresfrist gelten bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit, schwerer Krankheit oder anderen unabwendbaren Umständen. Diese Ausnahmen werden jedoch eng ausgelegt. Ein vorzeitiger Auszug ohne zwingenden Grund hat die rückwirkende Steuerpflicht für die gesamte Immobilie zur Folge. Vorübergehende Abwesenheiten sind unschädlich, solange die Immobilie der Lebensmittelpunkt bleibt.

5. Wann fällt Erbschaftssteuer bei vermieteten Immobilien an?

Vermietete Immobilien unterliegen grundsätzlich der Erbschaftssteuer, werden jedoch nur mit 90 Prozent ihres Verkehrswerts angesetzt. Nach Abzug der persönlichen Freibeträge kann dennoch eine Steuerpflicht entstehen. Die Erbschaftssteuer für vermietete Immobilien zu umgehen, ist schwieriger als bei selbstgenutzten Objekten. Eine Umwandlung in Eigennutzung nach dem Erbfall kann unter Umständen steuerliche Vorteile bringen, allerdings nur, wenn die Voraussetzungen für ein Familienheim nachträglich erfüllt werden. Die 90-Prozent-Regelung gilt unabhängig von der Art des vermieteten Wohneigentums und kann auch bei gemischter Nutzung angewendet werden, sofern der Wohnzweck überwiegt.

6. Kann ich eine geerbte Immobilie sofort steuerfrei verkaufen?

Dies hängt von der Art der Immobilie sowie den Umständen ab. Wenn es sich um eine selbstgenutzte Familienimmobilie handelt und Sie vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkaufen, wird die Erbschaftssteuer rückwirkend fällig. Bei anderen Immobilien gilt die zehnjährige Spekulationsfrist des ursprünglichen Eigentümers. Ein steuerfreier Verkauf ist möglich, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst genutzt haben. Dies kann auch durch unentgeltliche Überlassung an Kinder oder andere Familienangehörige erreicht werden. Die Spekulationsfrist beginnt mit dem ursprünglichen Anschaffungsdatum des Erblassers und nicht mit dem Erbfall.

7. Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Ein Wohnrecht berechtigt ausschließlich zur Nutzung der Immobilie durch den Berechtigten und seine Familie. Das Nießbrauchrecht ist weitergehend und umfasst zusätzlich das Recht zur Vermietung und Vereinnahmung der Mieteinnahmen. Beide Rechte müssen notariell vereinbart und ins Grundbuch eingetragen werden. Sie mindern den Verkehrswert der Immobilie erheblich und können somit zu Steuerersparnissen bei Schenkungen führen. Die Höhe des Wertabschlags richtet sich nach der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten. Sowohl das Wohnrecht als auch das Nießbrauchrecht erlöschen mit dem Tod des Berechtigten und können nicht vererbt oder übertragen werden. Sie bieten somit eine gute Möglichkeit, Immobilien frühzeitig zu übertragen, ohne die Nutzung aufzugeben.

8. Welche Fristen muss ich nach dem Erbfall beachten?

Bei einem erbschaftssteuerrelevanten Erbfall gelten mehrere kritische Fristen. So muss die Entscheidung über Annahme oder Ausschlagung des Erbes innerhalb von sechs Wochen getroffen werden. Bei Annahme der Erbschaft muss das zuständige Finanzamt innerhalb von drei Monaten informiert werden. Der Einzug in ein als Familienheim genutztes geerbtes Eigenheim muss spätestens sechs Monate nach dem Erbfall erfolgen. Nach Erhalt des Erbschaftsteuerbescheids muss die Steuer innerhalb eines Monats gezahlt werden. Versäumnisse können zu Säumniszuschlägen oder dem Verlust steuerlicher Vergünstigungen führen. Eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit dem Finanzamt und eine gegebenenfalls in Anspruch genommene professionelle Beratung sind daher empfehlenswert.

9. Brauche ich ein Wertgutachten für die geerbte Immobilie?

Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert grundsätzlich selbst anhand der Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Ein eigenes Gutachten ist nur erforderlich, wenn Sie den festgestellten Wert für zu hoch halten und Einspruch einlegen möchten. Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem zertifizierten Immobilienbewerter erstellt werden. Die Kosten hierfür bewegen sich je nach Immobilienwert und Aufwand im mittleren dreistelligen bis unteren vierstelligen Bereich. Ein qualifiziertes Gutachten kann sich lohnen, wenn die Differenz zwischen der behördlichen Bewertung und dem tatsächlichen Marktwert erheblich ist und zu spürbaren Steuerersparnissen führt.