Grundsteuer 2025: Umfassender Leitfaden für Immobilieneigentümer
Die Grundsteuer hat sich zum Jahreswechsel 2025 grundlegend verändert und betrifft damit jeden Immobilieneigentümer in Deutschland. Millionen von Eigentümern mussten bereits ihre Steuererklärungen abgeben und warten nun gespannt auf die neuen Bescheide. Die Grundsteuerreform bringt nicht nur neue Berechnungsgrundlagen mit sich, sondern auch erhebliche Unsicherheiten über zukünftige Belastungen. Während einige Eigentümer von Entlastungen profitieren werden, müssen andere mit deutlich höheren Steuerzahlungen rechnen. Dieser umfassende Leitfaden erklärt Ihnen alle wichtigen Aspekte der neuen Grundsteuer und hilft Ihnen dabei, Ihre individuelle Situation richtig einzuschätzen.
Was ist die Grundsteuer und warum ist sie wichtig?
Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuern in Deutschland und wird jährlich auf den Besitz von Grundstücken und deren Bebauung erhoben. Sie stellt eine Grundbesitzsteuer dar, die unabhängig vom persönlichen Vermögen des Eigentümers anfällt und ausschließlich den Gemeinden zusteht. Mit einem jährlichen Aufkommen von über 15 Milliarden Euro zählt diese Steuer für Grundstück zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen.
Das deutsche Grundsteuersystem unterscheidet zwischen drei verschiedenen Arten. Die Grundsteuer A wird für land- und forstwirtschaftliche Betriebe erhoben, während die Grundsteuer B für alle bebauten oder bebaubaren Grundstücke anfällt. Seit 2025 gibt es zusätzlich die Grundsteuer C, die Gemeinden optional für unbebaute, aber baureife Grundstücke einführen können, um Baulandspekulation zu bekämpfen.
Zur Zahlung verpflichtet sind grundsätzlich die Eigentümer von Grundstücken sowie Erbbauberechtigte. Bei vermieteten Objekten kann die Grundsteuer als Betriebskostenposition vollständig auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Verwaltung und Erhebung erfolgt über das Finanzamt Grundsteuer, während die endgültige Festsetzung durch die jeweilige Gemeinde geschieht.
Die Bedeutung der Grundsteuer für die kommunale Finanzausstattung kann nicht unterschätzt werden. Diese Steuereinnahmen ermöglichen es Städten und Gemeinden, wichtige Infrastrukturmaßnahmen zu finanzieren, Schulen und Kindergärten zu unterhalten sowie öffentliche Dienstleistungen bereitzustellen. Gleichzeitig dient sie als wichtiges Instrument zur Steuerung der Stadtentwicklung und kann durch entsprechende Hebesätze Einfluss auf Immobilienpreise nehmen.
Die Grundsteuerreform 2025: Was sich geändert hat
Die Grundsteuerreform wurde durch eine wegweisende Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 initiiert. Das Gericht erklärte die bisherige Bewertungspraxis für verfassungswidrig, da sie zu einer ungleichen Behandlung vergleichbarer Grundstücke führte. Grund dafür waren die völlig veralteten Bewertungsgrundlagen. In den westdeutschen Bundesländern basierten die Berechnungen noch auf dem Einheitswert von 1964 und in den ostdeutschen Bundesländern sogar auf Werten aus dem Jahr 1935.
Diese jahrzehntealten Bewertungen führten zu gravierenden steuerlichen Ungerechtigkeiten. So wurden ähnliche Immobilien in vergleichbaren Lagen vollkommen unterschiedlich besteuert, obwohl sich die tatsächlichen Wertverhältnisse längst verschoben hatten. Das Verfassungsgericht gab dem Gesetzgeber eine Frist bis zum 31. Dezember 2024, um eine verfassungskonforme Neuregelung zu schaffen.
Der Bundesrat verabschiedete daraufhin im Jahr 2019 ein umfassendes Reformpaket mit dem Ziel, eine gerechte und gleichmäßige Besteuerung zu gewährleisten. Dabei sollte die Reform aufkommensneutral erfolgen, das heißt, die Gesamtsteuereinnahmen aus der Grundsteuer sollten etwa konstant bleiben. Verschiebungen zwischen verschiedenen Immobilientypen und Standorten waren jedoch unvermeidlich und ausdrücklich gewollt.
Ein wesentlicher Bestandteil der Reform war die Einführung einer sogenannten Öffnungsklausel im Grundgesetz. Diese ermöglicht es den Bundesländern, vom Bundesmodell abzuweichen und eigene Bewertungsverfahren zu entwickeln. Fünf Länder haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle eingeführt, während das Saarland und Sachsen bei der Anwendung des Bundesmodells abweichende Steuermesszahlen festgelegt haben.
So wird die neue Grundsteuer berechnet
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt weiterhin nach dem bewährten dreistufigen Verfahren, jedoch mit völlig neuen Bewertungsgrundlagen. Das Grundprinzip lautet: Grundsteuerwert multipliziert mit Steuermesszahl multipliziert mit dem kommunalen Hebesatz ergibt die zu zahlende Grundsteuer.
Der erste Schritt der Grundsteuerberechnung ist die Ermittlung des Grundsteuerwerts durch das Finanzamt. Dieser neue Wert ersetzt den bisherigen Einheitswert und wird nach dem sogenannten Ertragswertverfahren berechnet. Dabei fließen verschiedene Faktoren ein. Der aktuelle Bodenrichtwert des Grundstücks, eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die Grundstücksgröße, die Art der Immobilie und das Alter des Gebäudes.
Die statistischen Nettokaltmieten sind in einer bundesweiten Tabelle hinterlegt und orientieren sich an der jeweiligen Mietniveaustufe der Gemeinde. Diese Mietniveaustufen wurden vom Bundesfinanzministerium auf Basis umfangreicher Datenerhebungen des Statistischen Bundesamtes festgelegt und spiegeln die regionalen Mietunterschiede wider.
Im zweiten Schritt wird der ermittelte Grundsteuerwert mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Um den enormen Wertsteigerungen gegenüber den alten Einheitswerten Rechnung zu tragen, wurde diese Messzahl drastisch gesenkt. Für Wohngrundstücke beträgt sie nun 0,031 Prozent, für Nichtwohngrundstücke 0,034 Prozent. Zum Vergleich: Die alte Steuermesszahl lag bei 0,35 Prozent.
Der dritte und entscheidende Schritt liegt in der Hand der Gemeinden: Sie legen den Hebesatz fest, mit dem der Grundsteuermessbetrag multipliziert wird. Hier können die Kommunen steuernd eingreifen und durch Anpassung der Hebesätze dafür sorgen, dass ihr Gesamtsteueraufkommen trotz der Neubewertung konstant bleibt.
Für die praktische Grundsteuer-Berechnung stehen mittlerweile verschiedene Online-Rechner zur Verfügung, die eine erste Einschätzung ermöglichen. Allerdings sollten diese Berechnungshilfen nur als Orientierung dienen, da die endgültigen Hebesätze der Gemeinden oft erst kurz vor Inkrafttreten der Reform bekannt gegeben wurden.
Bundesweite Umsetzung: Modelle und regionale Unterschiede
Die Grundsteuerreform wird nicht bundesweit einheitlich umgesetzt, sondern zeigt je nach Bundesland erhebliche Unterschiede. Die Mehrheit der Länder wendet das vom Bund entwickelte Bundesmodell an, das auf dem Ertragswertverfahren basiert und verschiedene wertbildende Faktoren berücksichtigt.
Baden-Württemberg hat ein eigenes Bodenwertmodell entwickelt, das sich ausschließlich am Bodenrichtwert orientiert und damit deutlich einfacher zu handhaben ist. Bayern setzt auf ein Flächenmodell, bei dem nur die Grundstücks- und Wohnflächen sowie entsprechende Äquivalenzzahlen in die Berechnung einfließen. Hamburg kombiniert Wohn- und Grundstücksflächen mit Lagequalitäten, während Hessen ein reines Flächen-Faktor-Verfahren anwendet. Niedersachsen orientiert sich am Grundsteuerwert mit modifizierten Berechnungsgrundlagen.
Diese unterschiedlichen Ansätze führen dazu, dass vergleichbare Immobilien je nach Bundesland völlig unterschiedlich bewertet werden können. Ein Einfamilienhaus mit identischen Eigenschaften kann in Bayern eine andere Grundsteuer verursachen als in Nordrhein-Westfalen oder Baden-Württemberg. Diese regionalen Unterschiede waren politisch gewollt, um den föderalen Besonderheiten Rechnung zu tragen.
Zur Erhöhung der Transparenz haben mehrere Bundesländer sogenannte Transparenzregister eingeführt. Diese Online-Plattformen zeigen auf, welche Hebesätze für eine aufkommensneutrale Umsetzung der Reform erforderlich wären. Eigentümer können dort ermitteln, wie sich die Grundsteuer in ihrer Gemeinde voraussichtlich entwickeln wird.
Die unterschiedlichen Modelle wirken sich auch auf die Bewertung verschiedener Immobilientypen aus. Während das Bundesmodell tendenziell höher bewertete Immobilien stärker belastet, können die Flächenmodelle zu gleichmäßigeren Belastungsverteilungen führen. Dies hat insbesondere Auswirkungen auf die Besteuerung von Gewerbeimmobilien gegenüber Wohnimmobilien.
Pflichten für Eigentümer: Grundsteuererklärung und Fristen
Alle Grundstücks- und Immobilieneigentümer in Deutschland waren verpflichtet, bis zum 31. Januar 2023 eine Feststellungserklärung zur Grundsteuer abzugeben. In Bayern galt eine verlängerte Frist bis zum 30. April 2023. Diese Erklärung diente der Neubewertung aller 36 Millionen Grundstücke für die Grundsteuerreform.
Daten:
- Grundbuchauszug: Flurstück, Gemarkung, Eigentumsverhältnisse
- Kaufvertrag oder Bauunterlagen: Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr
- Nutzungsangaben: Art der Immobilie (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, etc.)
- Objektdaten: Anzahl der Wohnungen, Garagen oder Gewerbeeinheiten
- Bodenrichtwert: Automatisch ermittelt oder über BORIS-Onlineportal abrufbar
- Versicherungsunterlagen: Oft hilfreiche Ergänzung bei fehlenden Flächenangaben
Wenn Eigentümer die Abgabefrist versäumen, müssen sie mit erheblichen Konsequenzen rechnen. Das Finanzamt Grundsteuer kann Verspätungszuschläge festsetzen, die sich nach der Höhe der zu erwartenden Steuer richten. In schwerwiegenden Fällen sind Bußgelder von bis zu 25.000 Euro möglich. Zudem schätzt das Finanzamt fehlende Angaben, was oft zu ungünstigen Bewertungen für die Betroffenen führt.
Besonders wichtig sind auch die laufenden Änderungsanzeigepflichten. Ändern sich wesentliche Umstände am Grundstück, müssen Eigentümer dies dem Finanzamt mitteilen. Dazu gehören bauliche Veränderungen, Nutzungsänderungen oder der Wegfall von Steuerbefreiungen. Diese Mitteilungen müssen bis zum 31. Januar des Folgejahres abgegeben werden. Für Änderungen in den Jahren 2022 und 2023 galt eine verlängerte Frist bis zum 31. Dezember 2024.
Praktische Umsetzung und Termine bis 2025
Die praktische Umsetzung der Grundsteuerreform erfolgte in mehreren zeitlich gestaffelten Phasen. Nach Abgabe der Feststellungserklärungen durch die Eigentümer begannen die Finanzämter mit der aufwendigen Bearbeitung und Bewertung der eingereichten Daten. Dabei mussten 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden, was eine logistische Herausforderung für die Steuerverwaltung darstellte.
Seit 2024 erhalten Eigentümer schrittweise ihre neuen Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide. Diese enthalten die vom Finanzamt ermittelten Werte, die als Grundlage für die kommunale Grundsteuer dienen. Wichtig ist: Aus diesen Bescheiden lässt sich noch nicht die tatsächlich zu zahlende Steuer für das Grundstück ablesen, da die Gemeinden ihre neuen Hebesätze erst festlegen mussten.
Die Kommunen haben das Jahr 2024 genutzt, um auf Basis der neuen Messbeträge ihre Hebesätze zu kalkulieren und zu beschließen. Dabei verfolgten die meisten Gemeinden das Ziel der Aufkommensneutralität, das heißt, sie wollten ihre Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer etwa konstant halten. Dies erforderte teilweise erhebliche Anpassungen der Hebesätze nach oben oder unten.
Die ersten neuen Grundsteuerbescheide auf Basis der reformierten Bewertung wurden ab Januar 2025 versandt. Diese enthalten erstmals die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer nach den neuen Regeln. Die gewohnten Zahlungstermine bleiben bestehen. Die Grundsteuer ist vierteljährlich am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig oder kann auf Antrag einmal jährlich zum 1. Juli bezahlt werden.
Für das Jahr 2029 ist bereits die nächste Hauptfeststellung geplant. Sie soll jedoch weitgehend automatisiert ablaufen, indem bereits vorhandene Daten genutzt und die Mitwirkungspflichten der Eigentümer minimiert werden. Online-Verfahren und ein Datenabgleich zwischen verschiedenen Behörden sollen den Aufwand für alle Beteiligten reduzieren.
Auswirkungen und Zukunftsperspektiven
Die Grundsteuerreform führt zwangsläufig zu erheblichen Belastungsverschiebungen zwischen verschiedenen Immobilientypen und Standorten. Immobilien in attraktiven Lagen mit hohen Bodenrichtwerten werden tendenziell stärker belastet, während Objekte in weniger gefragten Lagen von Entlastungen profitieren können.
Mit der Grundsteuer C erhalten Gemeinden ein neues Instrument, um Baulandspekulation durch progressive Hebesätze für unbebaute Grundstücke entgegenzuwirken. Rechtlich ist die Grundsteuerreform jedoch noch nicht endgültig gefestigt, da bundesweit finanzgerichtliche Verfahren laufen und eine höchstrichterliche Entscheidung aussteht.
Häufig gestellte Fragen zur Grundsteuer
Was passiert, wenn ich meine Grundsteuererklärung nicht abgegeben habe?
Eigentümer, die ihre Feststellungserklärung zur Grundsteuer nicht fristgerecht einreichen, müssen mit erheblichen Sanktionen rechnen. Das Finanzamt kann zunächst Verspätungszuschläge festsetzen, deren Höhe sich nach der zu erwartenden Steuer richtet. Bei anhaltender Verweigerung sind Bußgelder von bis zu 25.000 Euro möglich. Zusätzlich schätzt das Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen, was meist zu ungünstigen Bewertungen führt. Die Abgabepflicht besteht trotz der Schätzung weiterhin, weshalb die Erklärung schnellstmöglich nachgereicht werden sollte. Eine spätere Abgabe ist grundsätzlich möglich und kann zu einer Korrektur der geschätzten Werte führen.
Woher bekomme ich die nötigen Daten für die Grundsteuererklärung?
Die meisten für die Grundsteuererklärung benötigten Daten finden Sie in Ihren vorhandenen Unterlagen. Der Grundbuchauszug enthält alle wichtigen Informationen zu Flurstück, Eigentumsverhältnissen und Grundstücksgröße. Kaufverträge, Baupläne und Versicherungsunterlagen liefern weitere relevante Angaben zu Wohnflächen und Gebäudedaten. Den aktuellen Bodenrichtwert können Sie online über das Bodenrichtwert-Informationssystem BORIS-D oder beim örtlichen Gutachterausschuss ermitteln. Viele Bundesländer haben zudem eigene Internetportale eingerichtet, die Ihnen bei der Berechnung der benötigten Werte helfen. In komplizierteren Fällen kann eine Beratung durch einen Steuerberater sinnvoll sein.
Kann ich gegen meinen Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen?
Ja, gegen jeden Grundsteuerbescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Dies gilt für den Grundsteuerwertbescheid, den Grundsteuermessbescheid des Finanzamts und den endgültigen Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Mögliche Einspruchsgründe sind fehlerhafte Angaben zu Wohnflächen, Grundstücksdaten, Mietniveaustufen oder anderen Bewertungsparametern. Der Einspruch ist schriftlich oder zur Niederschrift beim zuständigen Finanzamt einzulegen und sollte die konkreten Fehler benennen. Eine Begründung ist nicht zwingend erforderlich, aber empfehlenswert. Bei verspäteter Einlegung ist der Einspruch nur möglich, wenn ein entschuldbarer Grund für das Fristversäumnis vorliegt. Bitte beachten Sie, dass die Bearbeitung aufgrund der hohen Fallzahlen längere Zeit in Anspruch nehmen kann.
Gilt die neue Grundsteuer in allen Bundesländern gleich?
Nein, die Grundsteuerreform wird nicht bundesweit einheitlich umgesetzt. Die Mehrheit der Bundesländer wendet das Bundesmodell an, fünf Länder haben jedoch eigene Bewertungsverfahren entwickelt. Baden-Württemberg nutzt ein Bodenwertmodell, Bayern ein Flächenmodell, Hamburg kombiniert Flächen mit Lagefaktoren, Hessen wendet ein Flächen-Faktor-Verfahren an und Niedersachsen hat das Bundesmodell modifiziert. Das Saarland und Sachsen wenden das Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen an. Aufgrund dieser Unterschiede können vergleichbare Immobilien je nach Standort unterschiedlich bewertet werden. Eigentümer sollten sich deshalb über die spezifischen Regelungen ihres Bundeslandes informieren, da sich die Berechnungsgrundlagen und die erforderlichen Angaben erheblich unterscheiden können.
Wie oft muss die Grundsteuererklärung künftig abgegeben werden?
Die aufwendige Feststellungserklärung zur Grundsteuer war im Rahmen der Grundsteuerreform ein einmaliger Vorgang. Die nächste reguläre Hauptfeststellung ist für das Jahr 2029 geplant und soll anschließend alle sieben Jahre wiederholt werden. Diese zukünftigen Bewertungen sollen jedoch weitgehend automatisiert ablaufen, indem bereits verfügbare Daten genutzt werden. Die Mitwirkungspflichten der Eigentümer werden dadurch stark reduziert. Zusätzlich bestehen laufende Änderungsanzeigepflichten: Bei wesentlichen Veränderungen des Grundstücks, wie baulichen Maßnahmen, Nutzungsänderungen oder dem Wegfall von Steuerbefreiungen, müssen Eigentümer diese bis zum 31. Januar des Folgejahres dem Finanzamt mitteilen. Kleinere Änderungen können oft über vereinfachte Online-Verfahren gemeldet werden.
Was ist die Grundsteuer C und wer ist davon betroffen?
Die Grundsteuer C ist eine neue Steuerart, die Gemeinden ab 2025 optional einführen können. Sie betrifft ausschließlich unbebaute, aber baureife Grundstücke und soll Baulandspekulationen entgegenwirken. Durch die Möglichkeit, für diese Grundstücke höhere Hebesätze festzulegen, sollen finanzielle Anreize für eine zügige Bebauung entstehen. Die Grundsteuer C wird zusätzlich zu den Grundsteuern A und B erhoben und kann zu deutlich höheren Belastungen führen. Betroffen sind Eigentümer von Baugrundstücken, die trotz vorhandener Baugenehmigung oder Baureife nicht bebaut werden. Die Entscheidung über die Einführung liegt bei den Gemeinden, die diese Möglichkeit insbesondere in Gebieten mit Wohnraummangel nutzen können. Eigentümer sollten prüfen, ob ihre Grundstücke unter diese Regelung fallen könnten.
Können Mieter zur Grundsteuer herangezogen werden?
Sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist, kann die Grundsteuer vollständig als Betriebskostenposition auf die Mieter umgelegt werden. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet die Betriebskostenverordnung, die Grundsteuern explizit als umlagefähige Kosten aufführt. Eine nachträgliche Einführung ohne Vertragsänderung ist jedoch nicht zulässig, d. h. die Umlage ist nur möglich, wenn sie vertraglich vereinbart wurde. Die Anmeldung, Berechnung und Zahlung der Steuer für das Grundstück bleibt jedoch in der Verantwortung des Eigentümers. Er muss auch die erforderlichen Steuererklärungen abgeben und haftet für die ordnungsgemäße Abwicklung. Bei Neuvermietungen können Vermieter die veränderten Grundsteuerbelastungen in die Nebenkostenabrechnungen einbeziehen. Dabei müssen sie jedoch das Transparenzgebot beachten und die Kosten nachvollziehbar ausweisen.
Warum sind die Grundsteuerwerte so viel höher als die alten Einheitswerte?
Die dramatischen Unterschiede zwischen den neuen Grundsteuerwerten und den alten Einheitswerten resultieren aus den jahrzehntealten Bewertungsgrundlagen. Während die Berechnungen in Westdeutschland auf Werten von 1964 basierten, wurden in Ostdeutschland sogar Werte von 1935 zugrunde gelegt. Seitdem haben sich die Immobilien- und Bodenpreise vervielfacht, während die Einheitswerte unverändert blieben. Die neuen Grundsteuerwerte spiegeln dagegen die aktuellen Marktverhältnisse wider und berücksichtigen die heutigen Bodenrichtwerte und Mietniveaus. Um diese enormen Wertsteigerungen auszugleichen, wurde die Steuermesszahl von 0,35 Prozent auf etwa 0,03 Prozent gesenkt. Zusätzlich können die Gemeinden ihre Hebesätze anpassen. Durch das Zusammenspiel dieser drei Faktoren soll sichergestellt werden, dass die tatsächliche Steuerbelastung trotz höherer Grundsteuerwerte nicht automatisch steigt, sondern gerechter verteilt wird.
Ist die neue Grundsteuer verfassungskonform?
Das Bundesfinanzministerium ist von der Verfassungskonformität der Grundsteuerreform überzeugt, da diese die vom Bundesverfassungsgericht geforderte gleichmäßige und realitätsgerechte Bewertung umsetzt. Durch die Reform werden die beanstandeten Ungleichbehandlungen durch veraltete Einheitswerte beseitigt und eine gleichmäßige Neubewertung aller Grundstücke erreicht. Dennoch sind bundesweit mehrere finanzgerichtliche Verfahren anhängig, in denen Eigentümer verschiedene Aspekte der Reform angreifen. Kritisiert werden unter anderem die unterschiedlichen Bewertungsmodelle der Länder, einzelne Berechnungsparameter und mögliche neue Ungleichbehandlungen. Eine abschließende Bewertung durch das Bundesverfassungsgericht steht noch aus. Bis zu einer eventuellen Entscheidung bleibt die Grundsteuerreform in ihrer jetzigen Form anwendbar. Eigentümer sollten ihre Bescheide dennoch prüfen und bei begründeten Zweifeln Einspruch einlegen.