FAQ: Häufige Fragen zum Verkauf geerbter Immobilien

Wann kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?

Ein steuerfreier Verkauf ist möglich, wenn seit dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser zehn Jahre vergangen sind. Alternativ entfällt die Spekulationssteuer, wenn Sie oder der Erblasser die Immobilie mindestens zwei Kalenderjahre vor dem Verkauf und im Verkaufsjahr selbst bewohnt haben. Bei der Erbschaftssteuer greifen besondere Regelungen für Familienheime. Ehepartner und Kinder können die Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei erben. Wenn Sie die Immobilie innerhalb dieser 10-Jahres-Frist verkaufen, wird die Erbschaftssteuer jedoch nachträglich fällig.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei einem geerbten Haus?

Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie, Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser sowie den gesetzlichen Freibeträgen. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro und Enkelkinder von 200.000 Euro. Nur der Betrag, der den Freibetrag übersteigt, wird besteuert. Die Steuersätze variieren je nach Steuerklasse und Höhe des steuerpflichtigen Erbes zwischen 7 % und 50 %. Bei einem geerbten Haus im Wert von 600.000 Euro zahlt ein Kind beispielsweise auf die 200.000 Euro, die seinen Freibetrag übersteigen, zwischen 11 % und 19 % Steuern, abhängig von der Gesamthöhe des Erbes.

Wer zahlt die Spekulationssteuer bei einer Erbengemeinschaft?

Jeder Erbe der Erbengemeinschaft trägt die Spekulationssteuer individuell für seinen Anteil am Veräußerungsgewinn. Die Steuer fällt nur an, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser erfolgt und ein Gewinn erzielt wird. Die Berechnung erfolgt anteilsmäßig. Jeder Erbe versteuert seinen Anteil am Gesamtgewinn mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz. Wichtig ist, dass jeder Erbe selbst prüft, ob bei ihm die Eigennutzungsregelung oder andere Befreiungstatbestände greifen. Da die steuerliche Situation der einzelnen Erben unterschiedlich sein kann, kann dies zu verschiedenen Steuerbelastungen innerhalb einer Erbengemeinschaft führen.

Kann ich als Erbengemeinschaft ein Haus verkaufen?

Ja, eine Erbengemeinschaft kann Immobilien verkaufen, aber nur, wenn alle Miterben dem Verkauf einstimmig zustimmen. Dies betrifft alle wichtigen Entscheidungen, wie beispielsweise den Verkaufspreis, die Maklerauswahl und den Vertragsabschluss. Wenn keine Einigung erzielt wird, kann jeder Erbe eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Diese bringt jedoch meist niedrigere Erlöse als ein freier Verkauf. Alternativ können auch einzelne Erbanteile verkauft werden. In diesem Fall haben die Miterben ein zweiwöchiges Vorkaufsrecht. Eine weitere Möglichkeit ist, dass ein Erbe, der die Immobilie behalten möchte, die Miterben ausbezahlt. Bei allen Optionen ist eine professionelle Wertermittlung der Immobilie unerlässlich, um faire Verhandlungen zu gewährleisten.

Welche Kosten entstehen beim Verkauf eines geerbten Hauses?

Beim Verkauf eines Hauses entstehen verschiedene Kosten, von denen einige steuerlich absetzbar sind. Die Maklergebühren betragen in der Regel mehrere Prozent des Verkaufspreises und werden seit 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Hinzu kommen Notarkosten für die Beurkundung und Grundbuchkosten. Weitere Kosten können für notwendige Reparaturen, Modernisierungen, Energieausweise oder andere Gutachten anfallen. Besteht ein Darlehen, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Hinzu kommen potenzielle Erbschafts- und Spekulationssteuer. Alle direkten Verkaufskosten und Modernisierungskosten der letzten drei Jahre können jedoch von einem eventuellen Veräußerungsgewinn abgezogen werden, wodurch sich die steuerliche Belastung reduziert.

Brauche ich einen Erbschein für den Hausverkauf?

Ein Erbschein ist für den Eigentumsnachweis beim Hausverkauf nicht zwingend erforderlich, aber sehr empfehlenswert. Alternativ genügen ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag, sofern diese eindeutig Ihre Erbberechtigung belegen. Vor dem Verkauf muss die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen, wofür das Grundbuchamt einen dieser Nachweise benötigt. Bei Erbengemeinschaften ist der Erbschein oft unverzichtbar, da er alle Erben und deren Anteile ausweist. Da die Beantragung beim Nachlassgericht meist mehrere Wochen dauert, sollten Sie dies frühzeitig veranlassen. Die Kosten für den Erbschein richten sich nach dem Wert des Nachlasses und sind gestaffelt.

Ist der Verkauf oder die Vermietung eines geerbten Hauses sinnvoller?

Ob Sie die Immobilie verkaufen oder vermieten sollten, hängt von Ihren finanziellen Zielen, der Immobilie selbst und dem lokalen Markt ab. Einfamilienhäuser erzielen beim Verkauf in der Regel höhere Gesamtgewinne als bei einer langfristigen Vermietung, da die Mietrenditen häufig unter den Kapitalmarktzinsen liegen. Mehrfamilienhäuser oder gut gelegene Wohnungen können hingegen rentable Vermietungsobjekte sein. Bei der Vermietung müssen Sie jedoch den Verwaltungsaufwand, die Instandhaltungskosten und das Risiko von Mietausfällen berücksichtigen. Wenn Sie hingegen verkaufen, haben Sie sofort Liquidität und müssen sich nicht um Mieterbelange kümmern. Aus steuerlicher Sicht sind Mieteinnahmen einkommensteuerpflichtig, während Verkaufsgewinne unter Beachtung der Spekulationsfrist steuerfrei sein können.

Wie wird der Wert eines geerbten Hauses ermittelt?

Der Verkehrswert wird von zertifizierten Sachverständigen mithilfe standardisierter Bewertungsverfahren ermittelt. Je nach Immobilientyp wird das Vergleichswertverfahren (bei Wohnimmobilien), das Ertragswertverfahren (bei Renditeobjekten) oder das Sachwertverfahren (bei besonderen Immobilien) angewendet. Das Finanzamt führt für die Erbschaftssteuer eine eigene Bewertung durch, die oft zu hoch ausfällt, da individuelle Besonderheiten nicht berücksichtigt werden. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten kann diese Bewertung korrigieren und Ihre Steuerlast reduzieren. Bei vermieteten Immobilien gewährt das Finanzamt automatisch einen Abschlag von 10% vom Verkehrswert. Die Kosten für ein professionelles Gutachten sind in der Regel geringer als die möglichen Steuerersparnisse.

Welche Fristen muss ich beim Verkauf beachten?

Es sind mehrere Fristen relevant. Die sechswöchige Ausschlagungsfrist für eine Erbschaft beginnt mit der Kenntnis vom Erbfall. Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt mit dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers, nicht mit dem Zeitpunkt der Erbschaft. Um die Eigennutzungsbefreiung zu erhalten, müssen Sie oder der Erblasser die Immobilie mindestens in zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf und im Verkaufsjahr selbst bewohnt haben. Bei der Familienheimbefreiung von der Erbschaftssteuer müssen Ehepartner und Kinder die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst nutzen. Verkaufen Sie vorher, wird die Erbschaftssteuer nachträglich fällig. Bei Erbengemeinschaften haben Miterben beim Verkauf von Erbanteilen ein zweiwöchiges Vorkaufsrecht.