FAQ – Häufig gestellte Fragen zur Abschreibungsberechnung

1. Wie unterscheidet sich die lineare von der degressiven Abschreibung bei Immobilien?

Bei der linearen Abschreibung werden die Anschaffungskosten gleichmäßig über die Nutzungsdauer von 50 Jahren verteilt. Sie erhalten somit jährlich einen Abschreibungsbetrag von 2 Prozent der Gebäudekosten. Die degressive Abschreibung ermöglicht hingegen höhere Abschreibungen in den ersten Jahren, die dann kontinuierlich sinken. Dieses Verfahren war zeitweise für Neubauten verfügbar und bot anfangs eine jährliche Abschreibung von bis zu 5 Prozent. Heute ist die degressive Abschreibung bei Immobilien nicht mehr möglich, außer in besonderen Fördergebieten.

2. Kann ich die Nutzungsdauer selbst bestimmen oder bin ich an die AfA-Tabellen gebunden?

Die AfA-Tabellen des Bundesfinanzministeriums sind für Immobilien grundsätzlich verbindlich. Bei Wohngebäuden müssen Sie eine Nutzungsdauer von 50 Jahren ansetzen, bei Gewerbeimmobilien beträgt sie 33,33 Jahre. Eine kürzere Nutzungsdauer können Sie nur bei besonderen Umständen durchsetzen, beispielsweise bei schlechter Bausubstanz oder extremer Beanspruchung. Hierfür benötigen Sie ein Sachverständigengutachten als Nachweis. Eine längere Nutzungsdauer würde Ihre steuerlichen Vorteile schmälern und ist daher nicht empfehlenswert. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel nur die Standardnutzungsdauern, ohne dass eine besondere Begründung erforderlich ist.

3. Was passiert, wenn ich eine Immobilie unterjährig erwerbe?

Bei einem unterjährigen Erwerb beginnt die Abschreibung im Monat der Anschaffung oder Fertigstellung. Dabei wird der Anschaffungsmonat voll berücksichtigt, unabhängig vom genauen Tag. Wenn Sie beispielsweise im April kaufen, können Sie für das erste Jahr neun Monate abschreiben (April bis Dezember). Die Berechnung erfolgt anteilig: Bei einer Jahresabschreibung von 6.000 Euro wären das im ersten Jahr 4.500 Euro. In den Folgejahren schreiben Sie dann jeweils die vollen 6.000 Euro ab. Diese monatsweise Berechnung gilt auch bei Verkauf oder anderweitiger Beendigung der Nutzung.

4. Muss ich den Bodenwert bei der Berechnung berücksichtigen?

Ja, der Bodenwert muss zwingend von den abschreibungsfähigen Anschaffungskosten abgezogen werden, da Grund und Boden nicht abnutzbar sind. Die Aufteilung zwischen Gebäude- und Bodenwert erfolgt in der Regel über das Sachwertverfahren oder anhand der Verhältnisse der Einheitswerte. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einem Bodenanteil von 25 Prozent können Sie lediglich 300.000 Euro abschreiben. Eine zu niedrige Aufteilung zugunsten des Bodens verschenkt steuerliche Vorteile, während eine zu hohe Aufteilung Ärger mit dem Finanzamt riskiert. Lassen Sie die Aufteilung deshalb im Kaufvertrag explizit festhalten oder holen Sie ein Sachverständigengutachten zur Aufteilung des Kaufpreises ein.

5. Kann ich zwischen verschiedenen Berechnungsmethoden wählen?

Bei Immobilien haben Sie grundsätzlich keine Wahlmöglichkeit zwischen verschiedenen Abschreibungsmethoden. Für Standard-Wohn- und Gewerbeimmobilien ist die lineare Abschreibung das einzige zulässige Verfahren. Wahlrechte bestehen nur bei besonderen Immobilientypen, wie beispielsweise Denkmalimmobilien, bei denen Sie zwischen verschiedenen Sonderabschreibungsmöglichkeiten wählen können. Für bewegliche Wirtschaftsgüter in der Immobilie (zum Beispiel Aufzug oder Heizung) gelten andere Regeln mit teilweise kürzeren Nutzungsdauern. Die Abschreibungsmethode müssen Sie bereits in der ersten Steuererklärung nach der Anschaffung festlegen und können sie später nicht mehr ändern.

6. Welche Kosten kann ich in die Abschreibungsgrundlage einbeziehen?

In die Abschreibungsgrundlage gehören alle Kosten, die bis zur Nutzungsbereitschaft der Immobilie entstehen. Dazu zählen der anteilige Kaufpreis für das Gebäude, Notar- und Grundbuchkosten, die anteilige Grunderwerbsteuer und die Maklercourtage sowie nachträgliche Herstellungskosten bei einer Modernisierung. Nicht einbeziehen dürfen Sie den Grundstücksanteil, die Finanzierungskosten, die laufenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Bei der anteiligen Berücksichtigung der Nebenkosten orientieren Sie sich am Verhältnis des Gebäude- zum Gesamtkaufpreis. Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung erhöhen in der Regel die Abschreibungsgrundlage; spätere Maßnahmen gelten dagegen oft als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand.

7. Was bedeutet „betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer“ bei Immobilien?

Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer wird der Zeitraum bezeichnet, in dem eine Immobilie erfahrungsgemäß genutzt werden kann, bevor sie wirtschaftlich verbraucht ist. Bei Wohngebäuden beträgt sie 50 Jahre, bei Gewerbeimmobilien 33,33 Jahre. Diese Werte basieren auf langjährigen Erfahrungen und berücksichtigen technischen Verschleiß sowie wirtschaftliche Überholung. Die Nutzungsdauer beginnt mit der Nutzungsaufnahme und nicht zwingend mit dem Kaufdatum. Bei einer grundlegenden Sanierung kann eine neue Nutzungsdauer beginnen, sofern die Modernisierung mehr als 50 Prozent der Herstellungskosten eines Neubaus entspricht. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer ist nicht identisch mit der tatsächlichen Lebensdauer einer Immobilie.

8. Wie wirken sich Abschreibungen auf meine Steuerlast aus?

Abschreibungen mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen direkt und reduzieren somit Ihre Einkommensteuer. Bei einer jährlichen Abschreibung von 6.000 Euro und einem persönlichen Steuersatz von 35 Prozent sparen Sie beispielsweise jährlich 2.100 Euro Steuern. Über die 50-jährige Nutzungsdauer summiert sich diese Ersparnis auf 105.000 Euro. Wichtig ist, dass Abschreibungen nur bei positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder anderen positiven Einkünften steuermindernd wirken. Verluste aus Vermietung können mit anderen Einkünften verrechnet werden. Die gesparten Steuern stehen Ihnen sofort zur Verfügung und verbessern Ihre Liquidität erheblich.

9. Kann ich von linearer auf eine andere Abschreibungsmethode wechseln?

Ein Wechsel der Abschreibungsmethode ist bei Immobilien grundsätzlich nicht möglich. Die einmal gewählte lineare Abschreibung mit 2 Prozent für Wohngebäude oder 3 Prozent für Gewerbeimmobilien muss über die gesamte Nutzungsdauer beibehalten werden. Bei beweglichen Wirtschaftsgütern in der Immobilie verhält es sich anders. Unter bestimmten Umständen ist ein Wechsel von degressiver zu linearer Abschreibung möglich. Bei Denkmalimmobilien können Sie zwischen verschiedenen Sonderabschreibungsmöglichkeiten wählen, diese Entscheidung müssen Sie aber ebenfalls dauerhaft beibehalten. Eine nachträgliche Änderung würde das Finanzamt nur in absoluten Ausnahmefällen bei offensichtlichen Fehlern akzeptieren.

10. Was passiert bei vorzeitigem Verkauf der Immobilie?

Mit dem Verkauf der Immobilie endet die Abschreibung für den Monat, in dem der Verkauf erfolgt. Die bis dahin angefallenen Abschreibungen haben den Buchwert der Immobilie gemindert. Wenn Sie die Immobilie oberhalb des Buchwerts verkaufen, erzielen Sie einen Veräußerungsgewinn. Dieser ist nach einer Haltedauer von zehn Jahren steuerfrei. Bei einer kürzeren Haltedauer müssen Sie den Gewinn versteuern. Verkaufen Sie unterhalb des Buchwerts, entsteht ein Verlust, den Sie steuerlich geltend machen können. Die über die Jahre erhaltenen Steuervorteile durch Abschreibungen müssen Sie bei einem gewinnbringenden Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist faktisch zurückzahlen. Wenn Sie einen baldigen Verkauf planen, sollten Sie Ihre Abschreibungsstrategie entsprechend anpassen und möglicherweise auf sofortigen Erhaltungsaufwand setzen.